Din ce motive este bine sa se rezerve dreptul de uzufruct sau abitatie la instrainarea unei locuinte si ce greseli trebuie evitate

Nu de putine ori s-au intalnit pe rolul instantelor cazuri in care persoane,de multe ori in varsta,isi instraineaza bruma de avere pe care au acumulat-o si nu isi rezerva dreptul de a mai locui acolo cat mai au de trait, si totul, fara sa aiba pe nimeni la care sa se duca.

De exemplu,intr-un caz, o persoana in varsta a fost ajutata de o familie vecina care,cu timpul i-a castigat increderea si i-a promis ca ii va purta de grija tot timpul vietii,dar sa ii dea casa.

Locuinta a fost instrainata, insa actul semnat la notar nu continea nicio clauza de intretinere si fara sa aiba drept ca persoana respectiva sa mai locuiasca in casa. Nu de putine ori se mai intampla si ca astfel de persoane sa isi vanda casa pentru ca dupa cateva luni sa se trezeasca pe drumuri.

Asemenea procese pot dura perioade indelungate si cu sanse incerte pentru cel care a facut o asemenea greseala.

De acea este bine ca cei care nu au posibilitati de a locui si totusi doresc sa-si instraineze locuinta sa se asigure ca vor putea locui in ea mai departe,iar in actul de vanzare-cumparare sa se faca mentiunea ca vanzatorul isi rezerva dreptul de uzufruct sau de abitatie.

In acest context este necesar sa vedem ce reprezinta dreptul de uzufruct si dreptul de abitatie si prin ce se deosebesc acestea.

In ce consta uzufructul

Prin uzufruct se intelege faptul ca vanzatorul isi pastreaza pe tot timpul vietii dreptul de a folosi in exclusivitate si netulburat,cum va crede de cuviinta, locuinta vanduta. El poate si sa inchirieze,sa realizeze venituri fara obligatia de a le restitui cumparatorului,adica proprietarului.

La randul sau, proprietarul a acceptat ca cel care se bucura de uzufruct sa locuiasca in continuare,dar sa-i pastreze in bune conditii locuinta.

Aceste aspecte rezulta si din art. 703 din Cod civil,unde se defineste uzufructul ca fiind dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța.

In situatia cand este uzufructul este viager, dreptul de folosință și de a culege fructele bunului se întinde pe durata întregii vieți a persoanei în favoarea căreia este instituit.

In mod concret,daca luam cazul unui apartament, fructele reprezinta fructe civile și se numesc şi venituri fiind constituite din veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană ca urmare a unui act juridic, spre exemplu închirierea.

Daca o data,cu trecerea timpului,proprietarul instraineaza la randul sau proprietatea,aceasta instrainare se face cu mentinerea clauzei de usufruct cu care a cumparat-o si el. Noul proprietar va avea si el aceeasi obligatie de a respecta drepturile uzufructuarului.

Tot in conformitate cu dispozitiile art. 703 Cod civil dar si cu cele ale art. 551 pct. 3 Cod civil, uzufructul este definit ca un drept real de folosinţă pe care o persoană îl exercită cel mult până la încetarea sa din viaţă sau în cazul persoanelor juridice pe o perioadă de maxim 30 de ani şi de a culege fructele bunului, cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.

De mentionat ca,posibilitatea constituirii dreptului de uzufruct se refera la urmatoarele:

– bunurile mobile;

– bunurile imobile;

– titlurile de valoare, rente viagere;

– o masă patrimonială sau cotă parte din aceasta;

– universalitate de fapt sau o cotă parte din aceasta.

Pot face obiectul uzufructului şi bunurile mobile consumptibile.

Care sunt modalitatile de constituire a uzufructului

Potrivit art. 704 alin. 1 uzufructul se poate constitui prin:

– act juridic;

– uzucapiune;

– alte moduri prevăzute de lege.

Uzufructul se poate constitui prin acte juridice între vii(cu tilu oneros sau cu titlu gratuit) sau se poate constitui prin testament.

In cazul actelor juridice între vii, uzufructul poate fi constituit atunci când se transferă proprietatea bunului, înstrăinătorul rezervându-şi pentru el uzufructul, fie pe cale directă a înstrăinării, când se reţine nuda proprietate şi se înstrăinează uzufructul.

De mentionat ca,in situatia când uzufructul are ca obiect bunuri imobile,actul juridic va trebui să se incheie, sub sancţiunea nulităţii absolute, sub forma autentică. Dreptul de uzufruct vaa fi intabulat în Cartea Funciară, iar notarul public care autentifică actul va avea obligaţia sa îndeplineasca formalităţile de publicitate imobiliară.

Asa cum am aratat,uzufructul se poate constitui şi prin testament,situatie in care cel care face testamentul va dispune, ca nuda proprietate să revină unei persoane, iar uzufructul să revină altei persoane.

Cazurile de stingere a uzufructului

Uzufructul se stinge pe cale principală prin:

-moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice;

-ajungerea la termen;

-consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar şi de nud proprietar se întrunesc în aceeaşi persoană;

-renunţarea la uzufruct;

-neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanţe.

Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului chiar dacă termenul nu s-a împlinit.

Dreptul de abitaţie

Daca uzufructuarul se comporta ca un proprietar in ceea ce priveste drepturile sale,el avand posibilitatea sa realizeze venituri(cum sunt chiriile) dreptul de abittie nu creaza asemenea posibilitati.

Persoana care si-a rezervat un drept de abitatie poate locui acolo pe durata stabilita,dar nu poate inchiria si realiza venituri din locuinta unde si-a rezervat dreptul de abitatie.

In acest sens,art.750 Cod civil reglementeaza dreptul de abitatie si dispune ca,titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.