Avocat Bucuresti pentru vicii ascunse imobile-In cadrul tranzactiilor imobiliare si comerciale, constatarea la timp a viciilor ascunse prezinta un rol esential.
Aceeasi importanta o are descoperirea defectelor sau stricaciunilor care nu sunt vizibile la momentul incheierii unui contract, dar care pot avea consecinte semnificative asupra partilor implicate.
Aceste vicii pot varia de la probleme structurale ale unei cladiri pana la deficiente in bunurile comercializate, si sunt adesea descoperite doar dupa ce tranzactia a fost finalizata.
In acest context, obligatiile partilor sunt precizate prin lege, avand scopul de a proteja atat vanzatorul cat si cumparatorul.
In continuare, vom prezenta ce inseamna viciile ascunse, care sunt obligatiile specifice ale partilor implicate si cum pot fi gestionate aceste situatii pentru a minimiza riscurile si a asigura o tranzactie echitabila si transparenta.
Viciile ascunse si aparente sunt reglementate in Codul civil.
Daca viciile ascunse nu sunt descoperite la momentul vanzarii pot crea probleme atat cumparatorului cat si vanzatorului
De exemplu, cumparatorul bunului se poate afla in situatia de a constata ca starea acestuia nu corespunde calitativ, prezinta unele vicii pe care le descopera dupa un timp de intrebuintare.
Ca urmare, bunul vandut trebuie sa aiba calitatile necesare pentru a putea fi folosit normal, potrivit destinatiei sale.
Comerciantii, in special cei care revand un bun, cunosc cat de util este ca, pentru cumparator sa se prevada o clauză contractuală prin care să solicite un termen de la sosirea mărfurilor pentru descoperirea şi reclamarea viciilor.
In mod corespunzator, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului are obligatii de diligenta si in ce priveste denuntarea viciilor
De exemplu, este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere măsura rezolutiunii.
Codul civil defineste ce sunt viciile in cazul vanzarii, precum si obligatiile partilor.
De exemplu, vanzatorul are obligatia sa furnizeze bunul in buna stare de functionare, astfel incat sa fie folosit conform destinatiei sale.
Din practica instantelor se cunosc cazuri in care se reclama descoperirea de vicii aparente sau ascunse.
Viciile aparente apar in situatia cand se constata deficiente ale bunului vandut, ce se pot constata prin examinarea exterioara a bunului.
In principiu, este viciul care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
In acest sens dispune si Codul civil, respectiv, este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
Viciile ascunse se descopera prin utilizarea unor mijloace tehnice in momentul receptiei marfii sau dupa un timp de la utilizare.
Prin urmare, viciile fie ca sunt ascunse sau aparente micsoreaza valoarea bunului respectiv, astfel ca cel prejudiciat trebuie sa reclame astfel de deficiente.
Situatiile in care se descopera vicii ascunse pot fi numeroase si se intilnesc chiar daca comerciantul a fost prezent la locul livrarii bunului.
Astfel ca, cel putin teoretic, ar avea posibilitatea sa constate existenta viciilor bunului.
Cu atat mai mult exista aceasta probabilitate daca comerciantul comparator se afla la distanta de locul livrarii bunului iar bunul este adus printr-un transportator.
Un astfel de caz s-ar putea intalni, de exemplu, la bunurile care se livreaza ambalate.
Dar, astfel de cazuri se pot intalni in practica si in cazul domeniul imobiliar, al cumpararii de autovehicule.
De altfel, sunt cunoscute cazurile de cumparatori de apartamente noi care au constatat vicii ascunse sau aparente ale constructiilor.
In scop de reglementare a unor astfel de situatii, Codul civil dispune prevederi referitoare la obligatiile ce revin partilor in cazul descoperirii viciilor aparente, al viciilor ascunse precum si obligatii de garantie.
Vanzatorul unui bun trebuie să asigure cumpărătorului folosința lucrului.
De asemenea, sa garanteze cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat.
Sau, care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.
Pentru ca sa existe raspunderea vanzatorului ar trebui insa ca viciul sa fi existat la data predarii bunului.
Art.1672 Cod civil reglementeaza obligaţiile principale ale vânzătorului, acestea fiind urmatoarele:
Garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat.
Sau, care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.
În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.
Astfel de obligatii rezulta din dispozitiile art.17o9 Cod civil, intitulat “Denunţarea viciilor” si sunt urmatoarele:
Dispozitiile in acest domeniu se gasesc in art.1709 Cod civil privind denuntarea viciilor, mai sus aratate.
De asemenea, art.2531 Cod civil se refera la dreptul la acţiunea în răspundere pentru vicii ascunse, si consta in urmatoarele:
-înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
-înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;
-reducerea corespunzătoare a preţului;
Legea dispune ca, la cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură decât cea solicitată de cumpărător.
În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul este de două zile lucrătoare.
Pentru ca viciul poate sa apara in timp, deci, atunci când apare în mod gradual, termenele încep să curgă din ziua în care cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului.
Vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca prevederile prezentului articol.
Un prim pas pentru cumparator de aparare a drepturilor sale este sa-l notifice pe vanzator in legatura cu descoperirea viciilor ascunse sau aparente.
Va arata in ce consta viciul descoperit, va stabili termenul pentru reglementarea situatiei si sanctiunile la care este supus vanzatorul in caz de refuz.
Dupa descoperirea unui viciu se poate pune intrebarea cand incepe sa curga prescripţia dreptului la acţiune izvorât din transmiterea unor bunuri sau executarea unor lucrări, cu vicii aparente, în cazurile în care legea sau contractul obligă la garanţie şi pentru asemenea vicii.
Raspunsul este ca, de la data predării sau recepţiei finale a bunului ori a lucrării sau, după caz, de la data împlinirii termenului prevăzut de lege ori stabilit prin procesul-verbal de constatare a viciilor, pentru înlăturarea de către debitor a viciilor constatate.
Se aplică şi în cazul lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare dintre aceste lipsuri puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală.
Reclamanta a sustinut că în materia contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul garantează pe cumpărător pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse.
În acest sens, art. 1707 C .civ. reglementează răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, stabilind că „ (1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea.
Astfel încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
(2) Este ascuns acel viciu care data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
(3) Garanţia este datorată daca viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.(4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.”
Aşa cum a reţinut şi prima instanţă, pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentrun viciile ascunse este necesară îndeplinirea cumulativă a celor trei condiţii viciul sa fie ascuns, să fi existat în momentul vânzării şi să fie grav .
Trebuie subliniat faptul că în vederea antrenării răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, cumpărătorul a achiziţionat bunul dorit, însă din cauza unor vicii ascunse acesta este impropriu folosirii conform destinaţiei sale sau îi micşorează valoarea.
În analizarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse se reţine de către tribunal că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile ce se desprind din cuprinsul art. 1707 C .civ.
Posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţa de viciul lucrului se apreciază in abstracto , avându-se in vedere un comparator prudent si diligent.
Ca atare, lipsa de informare, de experienţa, cat si nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile ascunse sa fie considerate ascunse.
Codul civil prevede expres ca un viciu ascuns daca nu putea fi descoperit de un cumpărător prudent si diligent , fără asistenta de specialitate .
Astfel încât, se impune a se analiza in cauza, pe de o parte, daca apelantul-reclamant a acţionat ca un cumpărător prudent si diligent, iar, pe de alta parte, daca acţionând astfel, ar fi putut constata presupusele vicii ascunse.
Or, primul aspect care rezulta din probele administrate este acela ca reclamantul a avut posibilitatea analizării stării bunului cumpărat la momentul predării .
contrar susţinerilor apelantului, existenţa unor infiltraţii de apă de pe acoperişul imobilului nu poate reprezenta un viciu ascuns al obiectului contractului de vânzare-cumpărare întrucât aşa cum a reţinut şi judecătorul fondului, apelantul avea posibilitatea să verifice starea acoperişului la momentul contractării.
Tribunalul reţine că la momentul vânzării reclamantul nu a inspectat acoperişul imobilului, iar la mai bine de 3 luni de la perfectarea contractului, a procedat la inspectarea stării acoperişului si a constat ca acel acoperiş are izolaţia veche.
Ceea ce înseamnă că acestea erau vicii aparente ce puteau fi descoperite la data predării imobilului fără cunoştinţe de specialitate, însă cu un minim de diligenta si prudenta.
In ceea ce priveşte viciul ascuns constând in ineficienta instalaţiei de încălzire termica ,Tribunal reţine că în concluziile raportului de expertiza tehnica judiciara se conchide ca centrala termica si caloriferele indicate in documentaţia aflata la dosar poate asigura confortul termic dorit.
In măsura in care aceasta este reglata la parametrii recomandaţi de producător, atât centrala termica, cat si corpurile statice, caloriferele sunt corect dimensionate pentru încălzirea imobilului la temperatura optima de 23-25 grade Celsius.
Din probele administrate în faţa primei instanţe nu rezultă că pârâta i-ar fi comunicat reclamatului că imobilul dispune de încălzire în pardoseală.
Concluzia care se trage din aceasta situaţie de fapt este ca reclamantul nu a acţionat prudent si diligent in demersurile de cumpărare a imobilului, limitându-se la a face verificări superficiale, deşi caracteristice bunului, cunoscute , ar fi impus verificări mai am amănunţite.
In aceste condiţii, tribunalul apreciază ca reclamantul nu a acţionat ca un cumpărător prudent si diligent, situaţie in care viciile constatate ulterior nu pot reprezenta vicii ascunse in sensul art.1707 si urm. C.civ., si nu pot angaja răspunderea contractuala a vânzătorului.
Un viciu ascuns este un defect sau o problemă care nu este vizibilă sau evidentă la momentul încheierii unui contract, dar care poate afecta semnificativ utilizarea sau valoarea unui bun.
Acesta poate varia de la probleme structurale în cazul unei clădiri până la deficiențe tehnice în bunuri mobile. Descoperirea unui viciu ascuns după finalizarea tranzacției poate duce la conflicte între părți și poate necesita reparații costisitoare sau chiar anularea contractului.
Vânzătorul are obligația sa aduca la cunostinta toate viciile ascunse, daca are cunostinta, înainte de încheierea contractului.
Dacă viciile sunt descoperite după tranzacție, iar cumpărătorul poate demonstra că vânzătorul le cunoștea și nu le-a divulgat, vânzătorul poate fi responsabil pentru reparațiile necesare sau pentru despăgubiri. În unele cazuri, contractul poate fi anulat și cumpărătorul poate solicita restituirea sumei plătite.
Cumpărătorul trebuie să notifice imediat vânzătorul despre viciul ascuns descoperit. Este important ca notificarea să fie făcută în scris și să conțină toate detaliile relevante despre defectul descoperit. Cumpărătorul poate solicita reparația defectului, reducerea prețului plătit sau, în cazuri grave, anularea contractului și restituirea sumei plătite. Dacă vânzătorul refuză să remedieze situația, cumpărătorul poate apela la instanțele judecătorești pentru a-și proteja drepturile.
–Care sunt criteriile de stabilire a daunelor morale in cazul unui accident cu mai multe victime;
–Ce reguli de circulatie trebuie sa respectam pe autostrada;
– Care sunt criteriile de stabilire a daunelor morale in cazul unui accident cu mai multe victime;
Responsabilitate, profesionalism, fidelitate fata de client
0724260393
Cabinetul de avocat Tudor Ion va acorda asistenta in cazul cand aveti un litigiu privind vicii ascunse sau aparente.
Luati legatura cu noi, click aici sau e mail office@avocat-tudor.ro
Default content