Ce este promisiunea de a contracta si care sunt conditiile de validitate ale acesteia

Promisiunea de a contracta intervine in acele situatii, in care partile au intentia să încheie un contract, dar la momentul initial al discutiilor , din diverse motive  încheierea contractului nu este posibilă.

Astfel ca, poarta doar negocieri sau incheie anumite convenţii preparatoare.

De altfel, in contractele de o anumita complexitate sau care prezinta diferite interese ale partilor le determina pe acestea sa poarte negocieri cu privire la elementele contractului definitiv.

Din aceste motive, in unele cazuri, inainte de incheierea unui contract se pot parcurge anumite etape de formare a consimtamantului, astfel incat partile incheie  anumite precontracte, promisiuni unilaterale ori bilaterale de contractare.

Daca partile vor consimti, ulterior acordul lor de vointa se va concretiza prin incheierea unui contract.

Promisiuena de a contracta, cadrul legal

In ce priveste cadrul legislativ, art. 1279 din Codul civil stabileste reglementarile generale cu privire la promisiunea de a contracta.

Se arata ca promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.

Insa, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Prevederile respective nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Reglementari speciale privind promisiunea de a contracta

In ce priveste vânzările exista reglementari speciale, astfel ca  urmeaza ca acestea sa se aplice si nu cele generale.

In acest sens, se cuvin sublinieri despre urmatoarele contracte:

-promisiunea unilaterală de vânzare este contractul prin o persoană, numită promitent, se obligă să vândă un bun, la un anumit preț, față de cealaltă parte, numită beneficiar, dacă aceasta va voi să îl cumpere;

-promisiunea unilaterală de cumpărare este contractul prin care o persoană, numită promitent, se obligă să cumpere un bun, la un anumit preț, față de cealaltă parte, numită beneficiar, dacă beneficiarul va dori să îl vândă;

-promisiunea bilaterală de vânzare sau antecontractul de vânzare, este acel contract prin care ambele părți își asumă obligații reciproce, respectiv aceea de a vinde și de a cumpăra un anumit bun în viitor, la un preț determinat.

-fiind contracte trebuie să conțină referiri în special cu privire la bunul vândut și prețul convenit.

-pentru încheierea valabilă a promisiunii este suficient acordul părților, nu este obligatorie forma autentică, in acest sens fiind si decizia ICCJ nr.23/2017.

Cum a interpretat instanta suprema promisiunea de a contracta

A hotarat că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. 3 teza întâi și art. 1669 alin. 1 C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Studiu de caz privind promisiunea de a contacta

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei reclamanta S.C. A — S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii B şi C, reprezentaţi prin mandatar.

A solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru teren.

Că a efectuat plata preţului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Precum şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părţile şi-au manifestat consimţământul cu privire la vânzarea suprafeţei de teren de 4,86 ha, la aceeaşi dată reclamanta procedând la plata preţului/

Că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislaţiei în materia proprietăţii.

Dar datorită lipsei de disponibilităţi materiale necesare deplasării şi suportării cheltuielilor notariale, pârâţii au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică.

Refuzul neavând legătură cu consimţământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată.

Ce a solicitat reclamanta despre promisiunea de a contracta

 Judecătoria a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

A reţinut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare”  reclamanta S.C.  a cumpărat de la, în calitate de mandatar al pârâţilor, suprafaţa de teren arabil extravilan de 4,86.

Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia „ad validitatem” a formei autentice, este nulă ca şi act de vânzare-cumpărare.

Insă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Rolul instanţei în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate.

Contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părţi de a se prezenta la notar şi sunt îndeplinite şi celelalte condiţii cerute expres de lege.

Cu ce promisiune de contract a fost investita instanta

Astfel, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare.

Reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal şi în cartea funciară a suprafeţei de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Raportat la dispoziţiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis.

Ce a retinut instanta despre promisiune de a contracta

Nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară şi obţinerea avizelor.

Art. 4 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.

A existenţei cărţii funciare privind terenurile pentru care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, precum şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Dispoziţiile din art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil şi ale art. 1.669 alin. (1) teza finală din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar.

Dreptul de preemtiune

Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanţa a constatat că terenul este înscris în cartea funciară, precum şi că reclamanta a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempţiune, în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 şi următoarele din Legea nr. 17/2014.

De asemenea, instanţa a reţinut că, pentru a se putea suplini consimţământul părţii care nu îşi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

Or, în cauză, instanţa a reţinut că promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părţi nu îndeplineşte cerinţa formei autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată.

Ce a retinut instanta suprema

Efectele translative de proprietate asupra imobilului în cauză se produc, de la data încheierii contractului în formă autentică.

In speţă, de la data rămânerii definitive a hotărârii care ţine loc de contract), potrivit art. 1.674 şi art 1.244 din Codul civil.

Tot de la acest moment se activează toate drepturile şi obligaţiile specifice naturii contractului, inclusiv garanţiile prevăzute de lege în beneficiul cumpărătorului (garanţia contra evicţiunii, garanţia contra viciilor ascunse ale lucrului vândut).

În consecinţă, de vreme ce efectele contractului se produc de la momentul arătat mai sus, iar nu de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, nu se justifică exigenţele de solemnitate impuse pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare imobiliară şi în ceea ce priveşte faza precontractuală a vânzării.

Prin urmare,  la data judecarii cererii, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Frecventa promisiunii de vanzare

Pe de altă parte, faţă de importanţa şi frecvenţa promisiunilor de vânzare, precum şi faţă de efectele pe care le produc astfel de convenţii, ar fi oportună, de lege ferenda, pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice născute în baza acestor contracte.

Intervenţia legiuitorului în sensul prevederii exprese a încheierii acestor promisiuni de vânzare în formă autentică.

In interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. 3 teza întâi și art. 1669 alin. 1 C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Alte articole de acelasi autor

– In ce conditii o persoana poate fi obligata la repararea prejudiciului ca urmare a savarsirii unei infractiuni;

– La ce moment unei persoane i se atribuie calitatea de suspect in procesul penal;

–Ce motive pot fi considerate temeinice pentru incredintarea copilului minor;

–Ce modificari aduce proiectul de lege pentru actualizarea legislației privind cooperarea judiciară internațională în materie penală;

Care sunt criteriile de stabilire a daunelor morale in cazul unui accident cu mai multe victime.

https://avocat-tudor.ro

0724260393

Cabinet de avocat Tudor Ion in Bucuresti, ofera servicii avocatilae in drept civi.l

Ne puteti contacta, click aici sau e mail office@avocat-tudor.ro